Apartamente de poveste in cladiri interbelice

Cu buline rosii sau fara, cladirile ramase din perioada interbelica raman parca ultima urma de parfum si poveste a Bucurestiului, dar si investitii interesante pentru un anume segment de cumparatori.

Citeam ca exista bani in fondul de consolidare a cladirilor aflate pe listele cu risc seismic, majoritatea construite in anii 30′-40′, dar ca lucrurile se misca in marsalier deoarece proprietarii nu prea semneaza “pentru”, chestiune care ar bloca procesul.

Desi statul acopera cea mai mare parte a cheltuielilor cu consolidarea (expertiza tehnica, proiectarea, cheltuielile cu autorizatia de constructie) si ofera proprietarilor o optiune excelenta de creditare pentru costurile cu executia, respectiv plata in rate egala, fara dobanda pe o perioada de 25 de ani (ipotecand proprietatile pana la stingerea datoriei, normal), ba mai mult ofera la schimb si locuinta pe durata lucrarilor, totusi proprietarii nu se grabesc sa ia atitudine si sa puna umarul. Cel mai invocat argument este acela ca o lucrare de consolidare le-ar mai ciunti din suprafete.

Ma intreb cat de mult le va ciunti din suprafete un cutremur cand vor ramane doar cu praful de pe toba sau in cel mai fericit caz cu cota de teren aferenta apartamentului, astfel de proprietati fiind si neasigurabile sau daca exista cineva care le-ar asigura, probabil costurile sunt pe masura.

Pe de alta parte, citeam un articol legat de planul de actiuni al statului cu lista cladirilor de consolidat pe 2015 din care autoritatile au reusit sa scoata bulina rosie doar de pe o singura cladire, desi tot procesul autorizarii se incheiase si te-ai fi asteptat sa nu mai fie nicio problema, iar lista cu zeci de imobile sa fie bifata. 

Ma mai uitam si la calculele facute de unii si altii prin diverse articole de specialitate din care reiesea ca vom ajunge sa terminam de consolidat cladirile din Bucuresti in nu stiu cate sute de ani daca se pastreaza ritmul si cheful de azi.

Toate aceste lucruri influenteaza destul de mult potentialul de tranzactionare al acestor proprietati intrucat devine totul o chestiune lipsita de predictibilitate. Nu poti sa estimezi in cat timp ti-ai recupera investitia, nu poti planifica prea multe, etc. Mai mult decat atat, proprietatile din aceasta perioada nu sunt foarte creditabile. Poate daca exista o consolidare facuta in ultimii ani mai poti atrage si creditorii, insa in principal ele nu sunt atractive pentru banci.

In ciuda tuturor acestor lucruri, piata cladirilor interbelice cu sau fara bulina rosie ramane una atractiva si interesanta pentru investitorii cunoscatori, oamenii care au bani cash si de care in unele cazuri se pot lipsi o vreme si care sunt dispusi sa-si asume riscul mare al vulnerabilitatii la cutremure. Nu degeaba zona asta de tranzactii o numeste presa “afacerea consolidarea“.

Este o piata atractiva deoarece poarta potentialul unor profituri mari, mai mari decat in orice alta zona imobiliara, riscul fiind pe masura, bineinteles. 

Sunt doua mari aspecte care fac astfel de tranzactii foarte avantajoase financiar:

1) Locatia. Majoritatea cladirilor vulnerabile sunt plasate in zone centrale si ultracentrale ale orasului, in puncte extrem de vanate si atractive. Cele mai bune zone ca vad comercial sunt impanzite de astfel de cladiri. Asta inseamna din capul locului preturi mari de tranzactionare de indata ce vulnerabilitatea este inlaturata, iar intre timp recuperarea investitiei prin inchiriere acolo unde legea ingaduie.

Daca in prezent preturile de achizitie ale acestor proprietati variaza intre 400-600 Eur/mp, odata vulnerabilitatea inlaturata acesta se ridica la peste 1.000 Eur/mp in functie de coordonatele proprietatii.

2) Credit ieftin de la stat si multe gratuitati. Proprietarul nu plateste decat lucrarile efective de executie privind consolidarea si asta in rate egale lunare, fara dobanda, pe o durata de 25 de ani. Restul pregatirilor ii sunt oferite pe gratis de la stat, iar de toate aspectele se ocupa tot statul.

(Desigur, proprietarii isi pot rezolva pe cont propriu problema fara nicio ingradire, insa nu o fac. Cu atat mai mult cu cat i-ar costa mult mai mult in lipsa suportului statului. Teoretic. Practic, ii costa mult mai mult asa pentru ca statul nu se misca. Astfel proprietarul castiga bani aparent, in realitate pierde si timp, oportunitati si mai multi bani).

Chiar si asa, in conditiile noului cost, profitabilitatea ramane atractiva. In functie de lista privind riscul seismic pe care se afla proprietatea, costurile cu consolidarea variaza intre 100-400 Eur/mp (aici intrand si refacerea instalatiilor si tot ceea ce presupune o astfel de lucrare).

Una peste alta, tranzactiile cu proprietati vechi de 80-100 de ani din centrul cosmopolit al capitalei raman afaceri bune cu risc mare, generatoare de marje bune de profit chiar si in stare de vulnerabilitate. Nu este o zona de interes pentru orice investitor, insa este o zona care are clientii sai, avantajele si dezavantajele sale.

Citeste articolul intreg pe blogul agentiei